Předání bytu při zahájení nebo ukončení nájmu se může zdát jako pouhá formalita. Právě v této chvíli ale často vznikají základy budoucích sporů mezi nájemcem a pronajímatelem.
Typicky jde o vrácení kauce (jistoty), poškození vybavení bytu nebo otázku, zda určitá závada existovala už při nastěhování nebo vznikla až během nájmu. Proto doporučujeme při každém předání a převzetí bytu sepsat předávací protokol. Je to jednoduchý dokument, který může oběma stranám ušetřit mnoho starostí.
Je předávací protokol povinný?
Občanský zákoník ukládá pronajímateli povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání. Při skončení nájmu má zase nájemce povinnost byt pronajímateli odevzdat.
Samotnou povinnost sepsat předávací protokol však zákon výslovně nestanoví. Může být sjednána v nájemní smlouvě. I pokud tomu tak není, jeho sepsání rozhodně doporučujeme.
Předávací protokol totiž slouží jako důležitý důkaz o tom, v jakém stavu byl byt předán a převzat. A to jak na začátku nájmu, tak při jeho skončení.
Proč je předávací protokol tak důležitý?
Představme si běžnou situaci. Nájemce se po několika letech stěhuje z bytu a pronajímatel požaduje úhradu za poškozenou podlahu, poškrábané dveře nebo nefunkční spotřebič. Nájemce však tvrdí, že závada existovala už při jeho nastěhování. Pokud není k dispozici předávací protokol ani fotografie, může být velmi obtížné zjistit, kdo má pravdu.
Podobné spory se často týkají také vrácení kauce. Pronajímatel si chce z jistoty odečíst náklady na opravy, zatímco nájemce s tím nesouhlasí.
Důležité je přitom rozlišovat mezi běžným opotřebením bytu a poškozením zaviněným nájemcem. Byt, který někdo několik let užívá, pochopitelně nebude vypadat stejně jako v den nastěhování. Za běžné opotřebení způsobené řádným užíváním bytu nájemce proto neodpovídá. Právě porovnání stavu bytu na začátku a na konci nájmu může pomoci určit, zda jde o běžné opotřebení, nebo o poškození, za které nájemce naopak odpovídá.
Předávací protokol je proto důležitý pro obě strany. Nájemci pomáhá chránit se před neoprávněnými požadavky a pronajímateli umožňuje doložit, v jakém stavu byt nájemce převzal a následně vrátil.
Co by měl předávací protokol obsahovat?
Předávací protokol nemusí být nijak složitý. Měl by však obsahovat všechny základní informace o předávaném bytě, zejména:
- identifikaci nájemce a pronajímatele, případně osob, které je při předání zastupují,
- označení bytu a datum jeho předání nebo převzetí,
- popis stavu bytu, včetně případných závad, poškození nebo nedostatků,
- seznam vybavení bytu, například kuchyňské linky, sporáku, lednice, pračky, nábytku a dalších zařízení,
- stavy měřidel, zejména elektroměru, plynoměru a vodoměrů, vhodné je zaznamenat také jejich identifikační čísla,
- počet předaných klíčů a čipů, a to nejen od bytu, ale také od domu, poštovní schránky, sklepa, komory či dalších prostor,
- případné další skutečnosti, na kterých se obě strany při předání dohodnou,
Pokud se při předání zjistí nějaká závada, je důležité ji do protokolu konkrétně popsat. Pokud například v koupelně vzniká plíseň, nefunguje topení, neteče teplá voda nebo je poškozená podlaha, mělo by to být v protokolu výslovně uvedeno.
Nezapomeňte byt také vyfotit
Vedle písemného protokolu doporučujeme pořídit také fotografie bytu, a to jak při zahájení, tak při ukončení nájmu.
Vyfotit je vhodné jednotlivé místnosti, vybavení, stavy měřidel a zejména místa, kde jsou patrné nějaké závady nebo poškození.
Fotografie mohou být při případném sporu velmi důležitým důkazem. Ideální je, pokud obě strany vědí, že byly pořízeny a fotografie jsou označeny jako příloha předávacího protokolu.
Předání bytu není jen předání klíčů
Z praxe naší poradny víme, že řada sporů vzniká právě proto, že předání bytu proběhne pouze rychlou výměnou klíčů, bez společné prohlídky a bez jakéhokoliv písemného záznamu.
Takový postup rozhodně nedoporučujeme.
Při předání bytu by si obě strany měly vyhradit dostatek času, byt společně projít, zkontrolovat jeho stav a vše důležité zaznamenat. Byt přitom nemusí osobně předávat nebo přebírat pouze pronajímatel či nájemce. Může je zastoupit také jiná zmocněná osoba, například správce nemovitosti. V takovém případě je vhodné ověřit, že je tato osoba skutečně oprávněna za příslušnou stranu jednat.
Protokol by měly obě strany podepsat a každá by měla obdržet jedno vyhotovení. Pokud některá ze stran s uvedeným stavem bytu nesouhlasí, je vhodné její výhrady do protokolu zaznamenat.
Na předávací protokol myslete i při skončení nájmu
Stejně důležitý jako protokol při nastěhování je také protokol při ukončení nájmu.
Právě tehdy je vhodné porovnat stav bytu s jeho stavem na začátku nájmu, zaznamenat případné závady, konečné stavy měřidel a počet vrácených klíčů či čipů.
Naše doporučení
Předávací protokol není zbytečné papírování. Je to jednoduchý způsob, jak předejít nedorozuměním a sporům, které mohou vzniknout při skončení nájmu. Proto doporučujeme nájemcům i pronajímatelům, aby předání bytu nepodceňovali. Několik minut věnovaných společné prohlídce, sepsání protokolu a pořízení fotografií může v budoucnu ušetřit mnoho starostí.
Pokud si při předání nebo převzetí bytu nebudete něčím jistí, případně vzniknou pochybnosti o vašich právech a povinnostech, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám poradíme.
Vzor předávacího protokolu:
Protokol o předání/převzetí pronajatého bytu/domu/prostoru
Pan …………., nar. ………….
Trvale bytem…………………. (dále jen „přebírající“ na straně jedné)
a
Pan …………., nar. ………….
Trvale bytem…………………. (dále jen „předávající“ na straně druhé)
Specifikace předávaného bytu/domu/prostoru
Předmětem předání a převzetí je byt/dům/pronajatý prostor č. ..…. nacházející se v………………… nadzemním podlaží domu č. p. ……..……. v ul. ………………………….. v obci…………………………
Předávající předávají a přebírající přebírají výše definovaný prostor/byt vyklizený v řádném stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení a bez závad (nebo s těmito závadami: …………………………….)
Soupis zařízení domu/pronajatého prostoru/bytu a vybavení:
………………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………………..
Předávající prohlašují, že veškeré úhrady plateb spojených s užíváním pronajatého ke dni jeho předání, byly řádně uhrazeny a neváznou na nich žádné dluhy a že ke dni předání bytu jsou veškeré závazky týkající se služeb spojených s užíváním bytu mezi předávajícími a přebírajícími vyrovnány, vyjma následujících závazků…………………….., které zavazují uhradit/splnit do……………………….
Stav měřidel ke dni předání bytu:
- elektroměr ………………………………
- plynoměr………………………………..
- vodoměr ………………………………..
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
Předávající předávají přebírajícím klíče od bytu a budovy, a to v celkové počtu ….. kusy a od poštovní schránky … ks klíčů, přičemž předávající prohlašují, že žádné jiné kopie klíčů neexistují a žádné si neponechávají.
Protokol se vyhotovuje ve 2 stejnopisech.
V …………………………….dne ……………………
Za přebírající: …………………………………….
Za předávající:…………………………………..
