Nájemní bydlení využívají v Česku stovky tisíc lidí. Přesto se kolem něj stále šíří mnoho mýtů, které nájemce zbytečně matou nebo jim škodí. Věříte třeba tomu, že bez souhlasu pronajímatele nesmíte přihlásit trvalý pobyt, nebo že pronajímatel má právo mít klíče od bytu? Nenechte se zmást. Přinášíme přehled nejčastějších omylů a vysvětlujeme, jak je to doopravdy.
Nemám písemnou smlouvu, nemám tedy žádná práva.
I ústní smlouva je platná a dává nájemci stejná práva a povinnosti jako písemná. Problém je v tom, že se pak obtížněji prokazuje, co bylo skutečně dohodnuto. Proto vždy doporučujeme mít nájemní smlouvu v písemné podobě. Písemná nájemní smlouva je potřeba vždy, pokud budete potřebovat finanční podporu od státu. Mějte ji uzavřenou ještě před tím, než se do bytu nastěhujete.
Potřebuji novou nájemní smlouvu, protože se změnil vlastník bytu nebo zákon.
Změna vlastníka bytu neznamená povinnost uzavřít novou nájemní smlouvu. Nájemní vztah přechází ze zákona (ust. § 2221 ObčZ) na nového vlastníka, který automaticky nastupuje do postavení pronajímatele. Není potřeba uzavírat ani dodatek ke smlouvě. Stejně tak platnost nájemní smlouvy nezaniká kvůli změnám zákona – mění se jen právní rámec, nikoli samotná dohoda. Nikdy nic nepodepisujete bez kontroly. Pokud si nejste jistí, zda je požadavek pronajímatele oprávněný, ozvěte se nám.
Bez souhlasu pronajímatele nemůžu členy své domácnosti přihlásit k trvalému pobytu.
Přihlášení k trvalému pobytu není podmíněno souhlasem pronajímatele. Stačí platná nájemní smlouva. Zapsání trvalého pobytu nemá vliv na vlastnické právo k bytu a neznamená žádné právo k setrvání v bytě po skončení nájmu.
Platím nájemné včas, proto mě nikdo nemůže vystěhovat.
Včasné placení nájmu je základ, ale neznamená to, že je pak nájemní smlouva sjednána „na věky“. Nájem končí uplynutím sjednané doby nájmu, dohodou nebo výpovědí. Pronajímatel může nájem ukončit písemnou výpovědí z důvodů stanovených zákonem. Výpověď musí být písemná, musí být doručena nájemci, musí v ní být uveden konkrétní důvod a poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Pokud nepřistoupím na zvýšení nájemného, můžu dostat výpověď z nájmu.
Nájemné se zvyšuje způsobem dohodnutým v nájemní smlouvě. Pokud postup pro zvyšování nájemného smlouva neobsahuje, postupuje se podle ust. § 2249 občanského zákoníku. Pronajímatel může písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše obvyklé v dané lokalitě. Celkové zvýšení za poslední tři roky však nesmí přesáhnout 20 %. Takový návrh lze podat nejdříve po roce od posledního zvýšení a musí obsahovat novou výši nájemného i odůvodnění. Pokud nájemce s návrhem souhlasí, začne platit zvýšené nájemné od třetího měsíce po obdržení návrhu. Jestliže se do dvou měsíců písemně nevyjádří, může pronajímatel do dalších tří měsíců požádat soud, aby o výši nájemného rozhodl. Soud určí nájemné dle místní obvyklé výše, a to zpětně k datu podání návrhu. Nesouhlasí-li nájemce se zvýšením, neznamená to, že může být hned vystěhován. Výpověď z tohoto důvodu by byla neoprávněná.
Bohužel, jiná pravidla platí pro nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Po skončení sjednané doby nájmu je pouze na dohodě pronajímatele a nájemce za jakých podmínek a zda vůbec budou v nájmu pokračovat.
Ukončím-li nájem před uplynutím sjednané doby, nemám nárok na vrácení kauce.
Zákon kauci (jistotu) neváže na délku nájmu, ale na pokrytí případných dluhů či škod. Pokud nájemce řádně uhradí vše, co měl, a byt vrátí v pořádku, má nárok na vrácení kauce i při předčasném ukončení nájmu – i když šlo o nájem na dobu určitou.
Když si něco opravím, můžu si to odečíst z nájmu.
Bez dohody s pronajímatelem to neplatí. Nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy podle nařízení vlády 308/2015 Sb. Větší opravy či úpravy bytu (např. výměna plynového kotle, rekonstrukce koupelny) zajišťuje pronajímatel. Pokud nájemce udělá úpravu nebo větší opravu bez souhlasu a vědomí pronajímatele, nemá automaticky právo odečíst si náklady z nájmu. V některých případech může svým jednáním porušit zákon a pronajímatel mu může dát výpověď z nájmu.
Pronajímatel má právo mít klíče od bytu.
Nemá. Jakmile nájemce převezme byt do užívání, má výlučné právo v něm bydlet a pronajímatel do něj nesmí vstupovat bez jeho souhlasu. Výjimkou jsou krizové situace (např. havárie), ale i tam je třeba postupovat s respektem k právu na soukromí.
Pokud si nejste jisti svými právy a povinnostmi – ať už jste nájemce, nebo pronajímatel – neváhejte se na nás obrátit. Ve Sdružení nájemníků ČR nabízíme poradenství v oblasti nájemního bydlení, pomůžeme vám vyznat se ve smluvních podmínkách i v zákonných pravidlech. Vysvětlíme, co můžete požadovat, co jeVvaše odpovědnost a jaká máte práva. Jsme tu proto, abychom pomohli oběma stranám najít spravedlivé řešení, které nebude odporovat zákonu.
