Jistota neboli „kauce“ slouží pronajímateli jako finanční záruka, že nájemce splní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Pronajímatel tak může kauci využít na nezaplacené nájemné, neuhrazené platby za služby spojené s užíváním bytu nebo na jiné dluhy nájemce. Kauce může sloužit také jako záruka na náhradu škod, které nájemce v domě nebo v bytě může způsobit.
Podmínkou pro vznik povinnosti nájemce kauci pronajímateli poskytnout je předchozí dohoda nájemce a pronajímatele. K uzavření takové dohody může dojít jednak při vzniku nájmu v rámci uzavírání nové nájemní smlouvy nebo i v průběhu trvaní nájemního vztahu samostatnou dohodou. Pokud k uzavření takové dohody nedojde, pronajímatel není oprávněn složení kauce po nájemci vymáhat.
Výše jistoty je také věcí dohody smluvních stran, občanský zákoník v ustanovení § 2254 pouze určuje, že jistota nesmí být spolu se smluvní pokutou vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (např. je-li nájemné sjednané ve výši 7.000, – Kč, – a platby za služby ve výši 2.000, – Kč, nesmí být kauce vyšší než 21.000, – Kč, protože platby za služby se do limitu nezapočítávají). Nemá-li nájemce dostatek finančních prostředků na kauci, může se obrátit o pomoc na příslušený úřad práce a požádat o dávku mimořádné okamžité pomoci https://www.mpsv.cz/-/mimoradna-okamzita-pomoc.
Občanský zákoník neupravuje žádné ustanovení týkající se povinnosti nájemce doplňovat jistotu pro případ jejího čerpání v průběhu trvání nájemního vztahu. Bude tedy záležet zejména na dohodě pronajímatele a nájemce, jakým způsobem a zda vůbec, si tato pravidla upraví. Zákon také neřeší způsob přechovávání jistoty pronajímatelem. Pronajímatel tedy může peněžní prostředky složit kamkoliv nebo komukoliv uzná za vhodné, není nutné, aby kauce byla složena na zvláštním účtu, s finančními prostředky může pronajímatel volně nakládat a to doby, kdy je povinen nájemci kauci vrátit.
Pronajímatel je povinen vrátit jistotu nájemci při skončení nájmu. Vrácení kauce je tedy vázáno na okamžik skončení nájmu, nikoliv na okamžik vyklizení bytu. Vrácení kauce později, než v poslední den nájmu musí být s nájemcem výslovně dohodnuto v nájemní smlouvě nebo jejím dodatku a musí to být v zájmu nájemce, jinak se k takovému ujednání nepřihlíží (pronajímatel např. nemůže zadržovat celou kauci půl roku jen kvůli tomu, že nemá k dispozici vyúčtování služeb).
Pronajímatel má právo si vůči jistotě započíst to, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemci je pronajímatel povinen kauci vyúčtovat a doložit, na jaké konkrétní dluhy kauci použil. Současně je zákonem nájemci garantováno právo na výplatu úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, současně občanský zákoník stanoví, že nájemce má nárok na úroky alespoň v zákonné výši. Vzhledem k tomu, že zákon žádnou konkrétní úrokovou sazbu, bohužel, nestanoví, je potřeba použít obecné ustanovení občanského zákoníku o úrocích (§ 1802), podle něhož platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které banky poskytují v místě bydliště nebo sídla dlužníka.
Nelze se platně domluvit s nájemcem na tom, že nárok na úroky nemá. K takovému ujednání ve smlouvě se nepřihlíží – zkracovala by se tím nájemcova práva. Nelze se také platně dohodnout na tom, že nájemce má nárok na úroky ve výši, která je nižší, než jsou úroky v zákonné výši, opět by se zkracovala nájemcova práva (§ 2235 OZ).
(Statistiky o průměrných úvěrových úrokových sazbách zveřejňuje ČNB prostřednictvím databáze ARAD v sekci Sestavy–Statistická data–Měnová a finanční statistika-Tabulka 10: Úrokové sazby MFI – nové obchody (sazby a objemy). V této tabulce, především na řádku 3.1.1 (Domácnosti: úvěry na spotřebu) lze najít relevantní číslo ke dni uzavření smlouvy.)
Institut jistoty (kauce) je v občanském zákoníku upraven nepříliš šťastně. Jednak z důvodu stanovení úrokové sazby, dále pak také z důvodu možnosti pronajímatele nakládat s finančními prostředky nájemce libovolně – jakkoliv uzná za vhodné, bez jakékoliv kontroly. Pokud pronajímatel kauci po skončení nájmu nevrátí, musí se nájemce obrátit k příslušnému soudu a domáhat se svého nároku u něj. Bylo by vhodné, kdyby se v tomto smyslu změnilo příslušné ustavení zákona a byla stanovena konkrétní pravidla pro nakládaní s kaucí po dobu, kdy ji pronajímatel drží a pronajímatel by současně nemohl s finančními prostředky volně nakládat.
Výzva k vrácení jistoty/kauce
(§ 2254 odst.2 občanského zákoníku)
Vzor:
Pronajímatel
V……………. dne ……………….
Doporučeně!
Vážený pane,
na základě nájemní smlouvy ze dne ……………. jsem byl nájemcem bytu o velikosti ………….. v domě č.p. …… na adrese ……………………… . Nájem k uvedenému bytu skončil dne …………………..
V souladu s nájemní smlouvou a ust. § 2254 odst. 1 občanského zákoníku jsem dne ………….. složil na Váš účet č. ………………./ v hotovosti jistotu ve výši ………………… Kč.
Podle ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Vzhledem k tomu, že vůči mně nemáte žádné pohledávky způsobilé k započtení, žádám Vás o vrácení jistoty ve výši ……….. Kč spolu s úrokem ve výši ……% ročně od ………. do zaplacení, a to na můj účet č………… nejpozději ve lhůtě ……..dnů od doručení této výzvy.
V opačném případě budu nucen se svého nároku domáhat soudní cestou.
S pozdravem
…………………………………..
Nájemce
